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1年で生徒100名集まる個別指導塾の作り方①【物件編】

個別指導塾で1年で生徒100名が集まる教室の作り方。

シリーズとして個別指導塾をフランチャイズに加盟せずにゼロから作り上げていくノウハウを記事にしていきます。

旧ブログで書いていたものを、加筆修正してこちらのブログへ移行していく感じです。

なぜノウハウを無料で公開するのか

この企画は、「日本全国の個別指導塾をもっと良くしたい!」という思いから始めた企画で、僕の教室作りの経験をもとに「フランチャイズに加盟せず、自分で作る個別指導塾」を実践できるようにしたものです。

僕が運営している個別指導のなかま塾は、現在福岡県久留米市に4教室。既存の3教室は、開校1年目で生徒数100名を超え、4教室目の今回紹介する十三部教室は、現在(2018.6)開校7ヶ月で生徒数が85名。7月で100名超えるのは確実な状況です。

塾業界のいろんな人に「全国にうちぐらいゼロから成長している個別指導塾はありますか?」と質問しているんですが、ないようなので、日本一の成長率と言えるのかもしれません。

 

このノウハウを公開することを決めた理由の一つに、現在の塾業界についての憂いがあります。

現在、個別指導塾歴12年目ですが、この業界は制度疲労を起こしています。とくに、個別指導塾のフランチャイズビジネスです。

僕は以前から何度も言ってますが、塾でフランチャイズビジネスをやってはいけないと思っています。

詳しくはこちらの記事をどうぞ。

なぜ塾でフランチャイズビジネスをやってはいけないのか。個別指導塾フランチャイズビジネスの闇

ブログで文句を言うだけでは、世の中は良くなりません。

そこで、僕の教室作りのノウハウをここでお伝えすることで、フランチャイズで個別指導塾をやろうと思う人が一人でも減って、子どもたちや働く人たちが不幸にならないようにしたい。そう思っています。

ここに書くことは、結構マニアックなことなので、塾業界の人でなければおもしろくないかと思いますが、お付き合いください。

それでは第一回、「物件編」スタート!

教育業界未経験者がやるにはあまりにも無謀

まず、この記事は「フランチャイズに加盟せず自分で個別指導塾を作る」というコンセプトで書いていますが、塾経営は誰でもできるものではありません。

よくフランチャイズ募集のキャッチコピーに「未経験の方でもできます!」なんてことが書いてありますが、嘘です。そうやって始めた人のほとんどが失敗してます。

ちなみに、僕が住んでいる福岡県久留米市における、ある大手個別指導塾のFC教室の例ですが、今久留米市に生き残っているFC教室は1教室です。

その他の教室は全てうまくいかずに、潰れたか本部が買い取って直営にしたかです。これが実態です。

「異業種から参入してフランチャイズで塾をやる」とか、「教育に興味があるから未経験でもやってみる」とか、絶対にやめましょう。

それでもどうしてもやりたい場合は、2~3年どこかの塾で修行してからやるべきです。経験のない人がやっても失敗して借金だけが残る可能性が高いですし、質の低い個別指導塾を作っても世の中のためになりません。

ちなみに、僕は個別指導塾で7年間サラリーマンとして働き、それから独立しました。塾業界で働き始めた時から、将来は自分の塾をつくろうと思ってましたので、準備期間は7年と言えます。

フランチャイズ本部の口車に乗らないようにしてください。

十三部教室の物件契約までの流れ

それでは去年の11月末に新規開校した十三部教室の物件取得までの流れをお話していきたいと思います。

まず12月の新規オープンを目指し、去年の9月ぐらいから物件を探し始めました。

十三部教室は、もともとドコモショップがあった場所で、そのドコモショップが移転したというのを知り、借りれないかを知り合いの不動産屋さんに聞いて調べてもらいました。

グーグルマップのストリートビューではまだドコモショップが残ってますね。

「まだ募集をしてる」ということで、すぐに申し込みした物件で、ここはかなり場所が良く、広さも40坪以上あり中も綺麗。

昔から冗談で「このドコモショップの場所っていいよね。こんないい場所に塾作れたら最高なんだけどなー」なんて言ってた場所なんですね。

ちょっと理想の物件すぎて怖いぐらい。

ただ一般的な個別指導塾の教室としては、最初に借りる箱としては少し広すぎるかもしれません。それでも、場所が良すぎ。

かなりいい物件だったので、他業種からも数件申し込みがあったみたいですね。

不動産屋さんに交渉してもらい、大家さんは塾ということでうちにOKしてくれました。

これはテナンを探してみるとわかるのですが、塾という業種はテナントを借りやすい業種なんです。飲食店などに比べると何倍も借りやすいと言えます。

家賃を少し安くするなど簡単な交渉はしましたが、あまり強引な交渉はしませんでした。それよりも立地が良い場合、少し家賃が高かったり内装に費用がかかりそうな悪い条件でも借りていいかなと思っています。

立地のよさっていうのは、何物にも代えがたい。なぜなら、良い場所で目立たないとなかなか最初に生徒が集まらないからです。

家賃が少し高くても広告費と考え、GOだなと。家賃は何とか予算内ギリギリで坪6000円~7000円ぐらい。福岡県久留米市で道路に面した一階の物件であれば、相場と同じぐらいです。

敷金礼金などはこれも地域によって全く違うので比べようがありませんが、だいたいうちの地域は3ヶ月から半年辺りで、あとは交渉次第というところです。

今回は敷金が半年分で、これが一番費用がかかりました。ただその辺りはまったく交渉せず、とにかく立地が良すぎたのですぐに借りたという次第です。

十三部教室の家賃・敷金などの初期費用

家賃と敷金でどれぐらい初期費用が違うか見てみると、

例えば、

・(家賃30万円、敷金半年の場合)

 30万×6ヶ月=180万

 あと最初の月の家賃30万+不動産屋さんへの仲介手数料1ヶ月分30万

 →合計240万円

・(家賃20万円、敷金3ヶ月の場合)

 20万×3ヶ月=60万

 あと最初の月の家賃20万+不動産屋さんへの仲介手数料1ヶ月分20万

 →合計100万円

こんな感じになり、倍以上違いますね。敷金は解約するときに戻ってくるのですが、やはり敷金半年分はかなり高い・・・。でも、部屋の中がきれいでエアコン・トイレもそのまま使えて、内装費がほとんどかからないような物件だったので、総合的に考えて契約することに決めました。

それから10月の半ばに手続きをし11月からの契約にして、内装や看板の工事は大体2週間ぐらいかかるので、11月の頭から初めて20日までに終わらせました。

そして11月の20日ぐらいからオープン。

十三部教室の物件取得までの流れはこんな感じです。

 

次からは、物件探しの基本を見ていきましょう。

基本その1.物件の探し方

物件の探し方は、教室を出したい地域の不動産屋さんを訪ねてみる、または街中で見かけたテナントに電話することがスタートになります。ここは数をあたりましょう。大切なのは粘りです。

どの不動産屋さんがいいかというのは、はっきり言ってどこでもいいです。どこの不動産屋さんでも基本的には全ての物件を見れますので、特別この不動産屋さんじゃないとだめだとか地元に強い不動産屋さんじゃないとダメだとかそういったことはありません。

ただし本当にごくまれに、その不動産屋さんしか扱っていない物件というのもあります。そういった物件はなかなか市場には出てきませんので、いろんな不動産屋さんと仲良くなり信頼関係を築いていくと、紹介してもらえるかもしれません。

物件探しは営業だ!という気持ちで、数をあたってがんばりましょう。ネットが発達しても、まだまだ足で探した方が、良い物件は見つかりやすいと思います。

 

塾を自宅でやることもありますが、個別指導塾を家でやることはおすすめしません。

単純に広さが足りないというのもありますが、家でやる=小さい組織でやっている、ということになり、はっきり言うと安心・信頼感という面で弱い。最初の生徒集客の面でスピードが落ちます。そうすると、いつまでも生徒が集まらず、集客で苦しむことになります。

やはりテナントを借りることが重要です。

 

最後に、僕の経験上、立地がよくて家賃も安いといった良い物件が見つかるかどうかは、ノウハウがどうとかよりも運です。運。

どんなに教室を出すのに最適な地域を見つけても、そこに良い物件・テナントがなければ話になりません。

運を引き寄せるには、行動するしかありません。数をあたって、良い物件に出会う確率を上げましょう。

基本その2.物件を探す時期

物件を探す時期ですが、これは開校2ヶ月前か3ヶ月前ぐらいから探すのがいいと思います。

これは探してみてわかったことですが、いい物件が見つかったとしてもそれを2ヶ月以上予約のような形で待ってくれるという不動産屋さんは、うちの地域ではありませんでした。待ってくれて1ヶ月ちょっと。

開校より早めに借りて、使ってなくても家賃を払えばもちろん大丈夫ですが、最初は生徒も売り上げもないので、お金もったいないですよね。

あまりにも早くにいい物件が見つかったとしても、じゃあ3ヶ月後に出すので申し込みという話にはならないということです。ですので2ヶ月前ぐらいから動き出して交渉を始めると、ちょうど開校時期にあうと思います。

物件を契約してから内装工事などをする期間もありますので、それも見越して動いてください。

 

大まかな流れはこんな感じかな。

・3ヶ月前から物件探し

 ↓

・1・2ヶ月前ぐらいに物件契約

 ↓

・1ヶ月前から内装・外装工事

 ↓

・新規開校

この流れを基本として計画を立ててみてください。

基本その3.立地

いきなりですが「フランチャイズに加盟すると本部が市場調査をしてくれて、良い物件を紹介してくれる」というのはウソです。

特別なことは何もありません。大体駅前の物件を紹介されるだけですし、市場調査ぐらい自分でやれます。

だから、自分で死ぬほど頭と足を使って探した方が絶対に良い物件が見つかります。この記事をしっかり読んで、教室探しの参考にしてください。

 

例えば自分が出したい地域の中学校の生徒数を調べたい場合は、下のサイトで調べることができます。

ガッコム(学校教育情報サイト) http://www.gaccom.jp/

他にもネットを使えば調べ方は無数にあります。手を動かしまくりましょう。

 

塾を出す場所ですが、一般的には駅前に出す場合が多いね。

しかし、僕の塾は決して駅前に出すというわけではありません。一番大事に考えているのは、人が住んでいる地域かどうかということです。

なぜなら、塾は子供たちが歩いてきたり自転車で来たりするというのがメインだからです。

これは都会か田舎の違いもありますが、大体半径1キロから2キロ、遠くても3キロぐらいの距離からほとんどの子供達が通っています。そういった地域であれば、決して駅前でなくても大丈夫ということです。駅が近くなくても生徒は集まります。

だから、「塾だから駅前じゃないといけない」なんてことはないということです。あえて大手塾がたくさんある駅前に出す必要はありません。

うちの塾の場合、駅に近いのは4教室中、2教室です。

 

ただし、注意しないといけないのは、アルバイト講師が集まる場所かということです。この点に関しては駅前の方が有利。

ですので、人が住んでいて周りに塾がないからといってあまり田舎に教室を出しても、今度は授業をしてくれるアルバイト講師が集まらずに困ります。この辺りはバランスを考える必要がありますね。

 

あと、車通りの多い道路に面して、そして一階、できればガラス貼りになっていて中が見えやすい、という条件で探します。しかし、これらの条件をすべてを満たす物件は、ほぼありません。

どこかで妥協しないといけないこともありますが、「車通りの多い道路に面している」と「一階」は外せない条件かなと思ってます。

あとはエアコンが使えるかとかトイレがそのまま使えるとか、そういったのは予算に合わせてという感じですね。

十三部教室は、エアコンもトイレもきれいで使用できる状態でしたので、内装はほとんどお金をかけていません。しかし1教室目の南町教室はトイレがなかったので、トイレを後からつけた分は余分に費用がかかっています。

ただし、十三部教室は看板に一番お金がかかりました。看板についてはまた後日書きます。

基本4.教室の広さ

次に教室の広さ。これは僕の基準ですが、個別指導塾を作るにあたり、少なくても30坪は欲しいところです。

30坪あれば、うちのやり方であれば生徒数150名~200名ぐらいはギリギリ、かなりギリギリですが運営できます。いや、無理かも。170名ぐらいかな。

うちのやり方はかなり手厚く生徒を見るやり方なので、最低でも30坪は必要です。

テスト前に自習に来させたり、入試直前や講習期間中には毎日受験生が塾に来るので、そういった席を確保するために一般的な個別指導塾りも少し広めの箱にしています。

一般的な大手個別指導塾でも、狭いところは20坪以下でやっているようなところたくさんあります。この辺りは家賃がいくらぐらい払えるかというのを目安に考えないといけません。

最低でも20坪以上ぐらいの広さで考えた方が、あとあと生徒が増えたときに苦労せずにすむと思います。

 

これは個人的な意見ですが、20坪以下の広さで個別指導塾をやる大手塾もたくさんありますが、もしそんな塾がうちの塾の近くにできても怖くもなんともありません。

なぜなら、上に書いた通り、生徒を手厚く見ようと思うと、どうしてもある程度の席数が必要になるからです。

狭い場所でやっているということは、生徒をたくさん自習に呼べないし、テスト前も生徒を集めてテスト対策などやれないということ。

教室の広さを見れば、その塾がどういった規模で、さらにどうやって生徒を指導しているのかまでわかります。小さな狭い物件で教室を安く作り、大量に教室展開している大手塾がたくさんありますが、うちはやりません。質の低い教室は作りたくないからです。

 

あとは、内装がどれぐらい手がかかるかといった問題もあります。

壁も天井もなにもついていない完全スケルトンの物件はたまにありますが、うちはやりません。あまりにも内装費用が高くなるからです。

1教室目でお金がないのであれば、エアコン・トイレが付いている物件を優先して探しましょう。

内装に関しては、また別記事で。

基本5.家賃について

家賃の基準ですが、これは福岡県久留米市という少し田舎の地域での家賃の話になりますので、自分が出したいという地域の家賃の相場と比べながら読んでください。

相場は、いろいろ物件をみたり不動産屋さんに聞けばわかります。

一般的にコンサルタントのような人が言うには、売り上げの2割以下を目指すというのがいいようです。

例えば生徒が50名で月の売上が100万円であれば、家賃は20万円以下ということですね。

ただこれに関しては明確な基準はないと思います。「安ければ安い方がいい」のは当たり前ですが、そうなると場所が悪く、駅前や目立つ場所は無理ということになります。

場所があまりにも悪すぎると、目立たず認知されるまでに時間がかかるので、最初の生徒集めに苦労してしまいます。

「時間をかけてうちの塾の良さが口コミで広がり生徒が集まればいいから、場所は悪くても関係ない」と思われるかもしれませんが、場所が悪いと新規開校してから軌道に乗るまでの初速が悪くなります。

初速とは生徒の集まるスピードのこと。最初の生徒募集がうまくいかないと、1年目で100名を超えるのは難しいです。

ですので、なかま塾の場合は、車通りの多い道路に面している1階というのが一つの条件。店舗自体が目立つ広告であると考えているからです。

実際に、新規開校して一番多い問い合わせの理由は「教室の看板を見て」です。教室=一番の広告。そうとらえています。

 

家賃の基準は一坪1万円までと考えています。4教室の経験から導き出した答え。ただし、一坪1万円はよっぽどいい場所の時です。

いろんな知り合いの個別指導塾さんでも、それぐらいの金額を目安にされていると聞いています。もちろん安い方がいいので、お手頃な物件が見つかるに越したことありませんが。

しかし、場所が悪すぎるのであれば、少し家賃が上がってでもいい場所を選んだ方がいいと思います。

最後は運

また出てきました。一番大事な要素、運。

最後に何を言ってるんだと思われるかもしれませんが、本当に良い物件との出会いはなかなかありません。

探し続けて探し続けてたまたま縁があって見つかったというのが、僕の感想です。

1教室目の南町教室なんかまさにそうです。僕の知り合いの不動産屋さんがたまたま大家さんから直接受け持ってる物件で、知り合いだということで紹介してくれた物件でした。こういった物件ははっきり言って普通見つかりません。

2教室目の試験場駅前教室もそう。たまたま空いたばかりの物件を見学して即申し込みし契約したのですが、後日不動産屋さんに聞いたところ、その物件はあとから問い合わせが20件以上あったそうです。

そんな感じで、こればっかりは運です。運を引き寄せる努力をしていきましょう。

この記事を書いた人

中島 元気
ナカマ株式会社代表 / Link&Connect編集長 / なかま塾塾長 / 趣味はサッカースタジアム訪問
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